——以平水镇为例
邢玉清

    集体资产资源作为基层群众多年辛勤劳动积累的成果，是发展基层经济、增加群众收入、改善生活条件的重要物质基础，管好用活集体资产资源，对于壮大集体经济实力、增强基层组织凝聚力、促进社会和谐，有着十分重要的意义。从2013年1月起，平水镇开展了以规范资源为核心的农村集体“三资”管理点工作，取得了较好成效。至4月底，全镇29个村（居）新签、重签村级集体资产、资源租赁合同372份，终止25份，完善率98.8%，　2013年村级集体资产资源租金收入811万元，较2012年增加156万元，增长23.8%。
    一、现状及问题
    平水地域达到173平方公里，村级集体资源比较丰富，据统计，29个村（居）拥有集体土地1.3万亩、房屋17万平方米，至2012年底共有6325亩土地（林地）和8.2万平方米房屋出租，分别占全镇村级集体资源的48.7%和48.2%。由于历史客观原因，全镇集体资产、资源管理上存在三方面突出问题。一是早期受地理位置偏僻、交通不便等因素影响，租赁双方之间信息不对称，有资源的村找不到承租方，想租的找不到合适的土地，土地综合开发利用较为困难，租赁价格市场竞争不够充分，租金普遍较低，资源价值得不到真实体现。二是平水地域宽广，中心区块（平水、上灶、平江等片）同两翼（王化、桃红、横溪等片）地理位置偏差较大。资源交易市场的缺失，没有公开统一的市场租赁指导价，导致资源与资源之间，村与村之间租价不一，且差距较大，显失市场公正。三是台帐不全，面积核实不准，加上制度的不完善和监管的不到位，导致资产资源经营管理主观性、随意性较大，个别村租赁程序不够规范，租赁价格不够公开透明，口头、长期、低价等违规、显失公正公平合同较多，群众反响强烈。
    二、几点想法
    如何加强农村集体“三资”管理工作，我认为要着重围绕集体资产、资源的规范运作，公平公开，保值增值三个方面下功夫，探索方法，总结经验，具体建议从“三统一、两规范、一创新”三个方面抓好具体工作。
    一是三统一：统一分类分档，统一租赁期限，统一租赁价格和增长机制。1、统一资源分类分档。为便于资源租赁价格的设定，要从三个方面对集体资源进行了分类。一是按集体资源类别分土地、杂地、林地、山塘水库等类；二是按用途性质再分工业用地（已事实存在）、农业用地（具体又细分用于种植粮油作物、果树，鱼塘养殖，开发农庄、旅游等）；三是按区域分档。鉴于平水地域宽广，地理位置偏差较大，对不同的片之间又分二个档次，并在有关价格的制定上做到区别对待。2、统一资产资源租赁期限。从2013年4月1日起，房屋（仓库）出租合同期限不超过三年，土地、杂地出租合同期限不超过五年，山林、山塘水库出租合同期限不超过十年。同时，针对一些果树苗木的生长周期较长的问题，为保护投资商的积极性，合同到期后，原承租者在出租价不低于同类同档最低出租价条件下可以给予优先续租，不进行公开竞租。对已出租的集体资产资源，重新按照统一合同文本完善规范。3、统一租赁价格和增长机制。从2013年4月1日起，资产资源出租根据分类分档设定最低价。资产资源出租合同期内出租价必须在原出租价上分档分年递增，且第一年增幅（相对于上一年租价）不低于10%。其中厂屋三年总增幅一、二、三档必须分别达到15%、20%、30%；土地、杂地五年总增幅一、二、三档必须分别达到20%、30%、40%；山林价格实行五年一增长，一、二、三档第一个五年增幅必须分别达到10%、15%、20%，第二个五年分别达到20%、30%、40%。原出租价低于三档的，在租期内（三年、五年、十年）必须达到三档最低出租价。
    二是两规范：规范租赁和招标程序，规范项目变更和结算。1、规范租赁和招标程序。村集体所有的资产、资源租赁经营（不包括原承租者续租），须经村两委会集体讨论，根据分类分档确定最低出租价，提交村民代表会议通过，经镇产权交易服务中心公开竞租确定承租者，并签订有效合同报镇资管中心备案。凡使用村级集体资金在5万元以上或有上级财政补助资金、捐赠款实施的建设工程项目必须招投标。招标项目实施前，须经村两委会讨论通过，并形成会议纪要，预算在10万元以上的项目须提交村民代表会议讨论通过，并形成书面决议，并报镇招投标中心审核同意。招标过程中驻村指导员、“三资”代理服务中心人员、村干部（村监委主任必须参加）、镇招标监督小组必须到场。2、规范项目变更和结算。工程项目变更，须由村经济合作社、施工单位出具工程变更联系单，在中标价30%范围内，根据变更额度大小，分别由村两委、村民代表（镇招标中心）审核同意后方可实施。村级工程项目收支必须单独设科目，纳入帐内核算，并实行转帐结算。验收前，进度款支付不得超过工程合同价的70%。在质量保证期内，工程应暂扣质量保证金，保证金不少于合同价的5%，期满复验合格后方可退还。对应实行公开招投标而未实行的、竣工验收不合格的、未使用正规税务发票的、合同未备案或档案资料不全的以及违反其他相关规定的，一律不得资金拨付。
    三是一创新：创新建立资产资源交易服务中心（平台）。为进一步加强过程监督，规范竞租流程，要创新建立村级集体资产资源交易服务中心。交易服务中心主要负责全镇范围内农村产权的交易管理、审核、鉴证、信息发布、招投标、登记、结算、指导、培训等工作。今后，对村级集体资产资源所有权及租赁经营权等相关权利的转让交易及大宗商品、大额公共服务的采购须通过镇农村产权交易服务中心，以协议、竞价、招投标等市场方式进行。交易服务中心与镇招投标中心、三资代理服务中心一起实行窗口办公，提供配套服务。
    三、工作成效
    平水镇通过规范管理，初步取得了三方面成效：一是资产资源交易市场秩序得到进一步规范。通过设定最低价，明确租赁期限，规定增长幅度，统一信息发布，对期满合同坚持“凡租必竞”，确保了资产资源经营管理的公开透明、规范运作。二是显失市场公正的局面逐步得到扭转，集体资产资源进一步保值增值。通过公开竞租，市场化运作，资产资源的出租价格得到明显提增，村与村之间租价逐步缩小，以土地（杂地）为例，出租价由2012年的平均每亩427元增加到586元，每亩提增159元，增幅37.2%。三是基层党风廉政建设得到进一步加强。明确的管理依据和准则，促使“三资”管理更加规范，全镇29个村（居）取消违规银行账户12个，回存存款500万元，处理以据抵现287万元，收回历年欠款（欠收租金）437.6万元，终止或纠正租价明显偏低、租期超过20年的违规合同80份，个人或单位长期非法占用集体资产资源的现象得到了纠正和抑制，村干部特别是主职干部公信力不断提升，为明年村级换届奠定了良好的基础。
    四、工作体会
    深化完善农村集体“三资”管理工作牵涉面广、政策性强、工作量大，必须从实际出发，因地制宜，讲究方法。通过规范管理，有四点初浅体会。
    1、政策完善是基础。深化完善“三资”管理政策是基础，特别是分档分类设定的最低价，既要考虑到当前的市场价，又要兼顾历史原因。为此，在准备阶段，要着重对全镇所有资产资源合同进行了清理摸底，并按性质用途、区域位置、租期长短等分类，测算出了房屋、土地不同时间段的平均租价。在出台拟定政策意见后，又要通过向县有关部门征询、到村企业上门征求、召开座谈会讨论等形式，多方征求意见，确保政策合理可行。
    2、公开透明是前提。农村集体“三资”一直是老百姓关注的热点、焦点，规范完善“三资”管理合呼民意，顺应民心。要取得群众支持，得到经营者理解和信服，工作必须“阳光操作”，公开透明。因此在清产核资，资产核销，确定出租价格，特别是重新签订合同，处理历史遗留问题等过程中，要求村民代表和村监委必须全程参与，涉及租赁价格、资产盘点结果等该公开的必须向全体村民公开。　
    3、讲究方法是关键。完善“三资”管理，提价签订新合同，直接触及承租者利益，承租者难免会产生抵触思想，特别是有些合同虽租价偏低、时间超出我们新的政策规定，但也并非不合法。对于这部分有“想法”的承租户，一是坚持大企业、代表、党员带头；二是坚持先易后难，先内后外；三是坚持政策解释、思想引导为上。在全部合同完善过程中，没有动用过行政手段，也没有引发过一起上访。
    4、长效监管是根本。这次深化完善“三资”管理工作，更重要的是规范今后的“三资”经营管理。更应着眼于长远，切实加强农村集体“三资”监管平台建设，加大对村集体资产资源台账、项目招标投标进程、物资采购、合同审查等的监管力度。同时要建立长效督查机制，坚持每月抽查与季度巡查相结合、明查与暗访相结合，监督和检查有关制度执行落实。