徐光炎 鲍琴峰
华舍街道毗邻柯桥主城区，随着城市化进程推进，拆迁安置小区日益增多，但其中暴露出来的物业管理问题也较为突出，应当引起重视。
一、物业管理存在矛盾和问题
一是物业服务成本高走与物业费收缴困难的矛盾。安置小区物业管理内容纷繁复杂，成本不断攀升。如东周高层小区72台电梯年检修费最少14.4万元，此外还有电费等支出；兴越东区和南区仅人员工资达4.2万元/年，占物业运营费的50%。但另一方面，小区物业费收缴却日益困难。现拆迁安置小区，物业费从每月0.25元至0.6元/平米不等，多层小区如兴越南区，每户家庭物业支出每年在130-390元之间，高层住宅如万家人利，家庭物业支出最低172元/户，最高1093元/户。尽管物业费不算高，但收缴率多数在1/3左右，达到2/3已相当不易。如某小区1/3业主由于住户自身利益受损，11年拒交物业费。2005年绸缎小区一期交付始，2006、2010、2011年相继有9幢安置房投入使用，那些超过五年的小区，设施已到损坏、更新的高峰期，经常出现一些难以预计的费用。在物业费收缴率低的情况下，物业公司不断压缩运营经费，减少服务投入，从而导致了服务品质不断下降，继而引发下一年的物业费收缴率下降，恶性循环愈演愈烈。
二是安置小区基础设施落后与居民现实需求日益提升的矛盾。安置小区的设施相对落后，难以满足居民日益增长的需求。表现在：一是安置小区原先基础设施有待提升，公共空间有限。最突出的是停车问题。安置小区原设计车库配比率在0.4-0.6之间，没想到“汽车开进寻常百姓家”，私家车停车难等问题非常突出，因此经常上演因“抢车位”引发的邻里纠纷。二是小区配套公共设施相对滞后，开展家宴等沿袭农村风俗的活动需借用车库，小区文体活动场所缺少。
三是小区居民公共意识淡薄与对理想型社区期望的矛盾。安置小区居民多为“洗脚上岸”的农民，业主素质参差不齐，难以自觉遵守统一的规范管理，有的公共意识相对淡薄，较难接受“花钱买服务”理念，对缴纳物业费有一定抵触情绪；有的过分注重个人眼前利益，对公共设施、公共财产不看重，破坏随意性大。有的入住小区后，很难适应居民生活，“脏乱差”现象屡见不鲜。与此相对的是，部分城镇居民搬入的住户对社区的配套设施、周围环境、房屋质量有较高的期望，不满小区的“脏乱差”现象。
二、物业管理意见建议
一是以明确权利义务为前提，夯实社区自治组织基础。各社区居委会（村委会）要及时督促小区成立业主委员会。并按照《物业管理条例》规定，明确业主和物业管理者的权利和义务。在相互明确权利义务的条件下，充分发挥业主委员会的自治作用。要花大力气抓好小区业主委员会建设，定期分批对业主委员会成员进行培训，提高业主委员会的自治意识，使业主委员会真正成为物业管理者、业主之间的桥梁。业主委员会要经常听取业主的意见和需求，作出重大决策要征求社区居委会的意见。
二是以提升服务水平为目的，规范社区物业管理。要建立和完善物业管理制度，对门岗执勤、出入管理、治安巡逻、停车管理、卫生保洁、绿化维护以及便民措施等，逐项核定指标，使物业管理服务事项进一步量化和细化，并将此作为业主与物业企业签订服务合同的参考和依据。物业公司要强化自身监督、细化工作内容、完善工作流程，在人力、财力范围内，提供更多的增值服务，提升业主满意度。同时，要使物业收支透明化，定期公布，接受全体居民的监督。物业企业承接物业管理时，应对查验物业设施，并与建设单位或业主委员会办好承接验收手续，以免今后发生因物业交接不清而引起的纠纷。
三是以联动创新为举措，搭建社区管理平台。物业和社区工作人员没有执法权，在配合县、街开展社区各项整治活动时，常常处于尴尬境地。小区居民有些违法违章行为，物业管理人员经劝阻无效后，往往没有“后续”措施。因此，建议组建社区执法机构和社区信息共享平台，一经发现违章搭建、私养家禽、无证犬类等情况，社区物业管理者可通过平台进行上报，系统派发任务到执法机构，及时进行处置。同时，可否建立政府部门、社区居委会、物业公司、业主委员会组成的多元化物业管理纠纷解决机制，协调理顺供水、供电、环卫、城管等有关部门的关系，上下联动、齐抓共管，让物业管理真正落到实处。
四是以提档升级为抓手，平衡小区设施供求矛盾。县政府将投资2亿元，通过2年时间对柯桥、华舍、齐贤三镇街安置小区进行提档升级改造，分基层环境综合整治、水务管网疏通整改和政府设施统一规划等三步骤开展。拆迁安置小区要以此为契机，围绕地下管网疏通整修、破损道路维修、自愿配套增设楼道进户控制设施、绿化提档、围墙整修与封闭等基础设施改造等全方位进行提档改造。结合现阶段开展的车库非正常使用集中整治活动，还居民一个房屋住用舒适、配套设施齐备、管理维护有效、环境整洁美化的宜居社区。
五是以广电传媒为阵地，加强物业管理法制宣传。要加大物业管理法律法规的宣传力度，提高居民对物业管理的认识，引导广大群众支持物业管理，享受共建成果。特别是引导居民在转变传统观念，树立“出钱买服务”的消费理念。同时，通过多种形式，展示管理成功的安置小区面貌，激发居民对优美生活环境的向往，争取更多居民对物业管理的理解、支持和配合，使小区物业管理纳入良性发展的轨道。